Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ist eine eingetragene Genossenschaft mit Sitz in 19053 Schwerin, Arsenalstraße 12. Sie zählt zu den größten Wohnungsbaugenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern. Neben dem Hauptsitz in der Arsenalstraße 12befindet sich eine Außenstelle im Wohngebiet Mueßer Holz.

Unsere Geschäftsstrategie ist nicht die Erzielung möglichst hoher Mieten und maximaler Gewinne, sondern erreichte Ertragssteigerungen in vollem Umfang für die Bestandsverbesserung einzusetzen, um damit die Wohnqualität und die Wohnzufriedenheit für die Mitglieder kontinuierlich zu erhöhen und die Vermietung dauerhaft zu sichern.

2015 war für die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ein sehr zufriedenstellendes Jahr, in dem die positive Geschäftsentwicklung weiter fortgeführt wurde. Die Entwicklung des Geschäftsverlaufs entsprach den Unternehmenszielen und Erwartungen und wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Sowohl im operativen Geschäft als auch in den sonstigen Bereichen wurden alle Ziele realisiert und so in vollem Umfang die von uns geplante Stärkung der Ertragskraft der Genossenschaft erreicht. Das ist vor dem Hintergrund von erheblichen Wohnungsüberhängen bei der in der Region nur leicht sinkenden Arbeitslosigkeit besonders hervor zu heben. Das Unternehmen hat sich allen Anforderungen erfolgreich gestellt und konnte seine Position auf dem durch intensiven Wettbewerb gekennzeichneten Schweriner Wohnungsmarkt weiter stärken. Die Genossenschaft zeigt so seit Jahren, dass ihr Geschäftsmodell stabil und zukunftsfähig ist.

Die Genossenschaft erwirtschaftete einen Jahresüberschuss von 1,9 Mio. € (Vorjahr 1,5 Mio. €). Die Eigenkapitalquote stieg auf 42,2 % (Vorjahr 41,0 %), der Cashflow nach DVFA/SG auf 12,0 Mio. € (Vorhajr 10,9 Mio.€).

Im Eigentum der Genossenschaft befanden sich Ende 2015 insgesamt 8.944 Wohnungen mit 508.203 m² Wohnfläche (2014: 8.985 mit 509.798 m² Wohnfläche). Darüber hinaus wurden eigene Bestände an 2 Gewerbeeinheiten, 9 Gemeinschaftseinrichtungen und 6 Gästewohnungen sowie 20 Garagen und 2.086 PKW-Stellplätze verwaltet. Weiterhin verfügt die Genossenschaft mit dem Geschäftssitz in der Arsenalstraße über Teileigentum an einem Wohn- und Geschäftshaus in der Innenstadt von Schwerin. Darüber hinaus befinden sich überwiegend eigen genutzte Büro- und Lagergebäude im Schweriner Stadtteil Mueßer Holz.

Im Geschäftsjahr erhöhte sich der Bestand durch Kauf um 50 Wohnungen. Dem steht die Verminderung durch Stilllegung von 60 zum Abriss vorgesehenensowie der Teilrückbau von 26 Wohnungen Wohnungen gegenüber. Der Gesamtbestand an Wohnungen hat sich demzufolge gegenüber dem Vorjahr um 41 Wohnungen, die Wohnfläche um 1.595 m² vermindert.

Die Sollmiete entwickelte sich 2015 positiv. Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete je Quadratmeter Wohnfläche erhöhte sich von 4,79 € im Jahr 2014 auf 4,81 € im Jahr 2015. Die Steigerung resultiert im Wesentlichen aus der Vermietung der durch Neubau geschaffenen Wohnungen, aus der Anpassung der Miete bei neuen Nutzungsverträgen und nach Umbau sowie aus geringfügigen Erhöhungen im gesetzlich vorgegebenen Rahmen der Vergleichsmiete.

Der Leerstand konnte im Geschäftsjahr durch viele Maßnahmen begrenzt und vermindert werden. Die positive Entwicklung bei der Vermietung von Wohnungen wurde somit weiter fortgesetzt. Die Leerstandsquote weist zwar mit 7,8 % ein weiterhin hohes Niveau auf, wurde jedoch gegenüber dem Vorjahr um 0,4 % vermindert. Von den insgesamt 695 am 31.12.2015 leer stehenden Wohnungen sind 130 Wohnungen zum Abriss und 30 Wohnungen zur Modernisierung vorgesehen. Durch diese Maßnahme wird eine weitere Reduzierung des Leerstands erwartet.

Insgesamt erzielte die Genossenschaft bei Abgang von 2.175 m² Wohn- und Nutzfläche im Geschäftsjahr einen Ertragszuwachs aus Sollmieten (u.ä.) von 391 T€. Diese Erlössteigerung von 1,4 % übertraf mit 195 T€ noch die geplanten Erwartungen und ist vor allem auf die deutlich verminderte Erlösschmälerung zurück zu führen.

Die Aufwendungen für Instandhaltung, Instandsetzung und sonstige Kosten der Hausbewirtschaftung lagen 2015 leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt wurden Fremdkosten in Höhe von 6.183 T€ aufgewendet. Die Abnahme (Vorjahr 6.328 T€) resultiert aus geringeren Aufwendungen für planmäßige Instandsetzungen.

Im Geschäftsjahr 2015 setzte die Genossenschaft mit Neubau-, Umbau- und Modernisierungsprojekten den Weg zur Verbesserung der Wohnverhältnisse ihrer Mieter weiter fort und lag mit 4,4 Mio. € leicht unter dem Niveau des Vorjahres (4,9 Mio. € Investitionen/ Anschaffungen). Die aufgewendeten Mittel betreffen mit 3,6 Mio. € Bauvorbereitungskosten für geplanten Neubau- und Umbauprojekte.

Das Quartiersvorhaben mit der Bezeichnung „An den Seeterrassen“ - als Bestandteil des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes "Wohnen in Schwerin" gemeinsam mit der Landeshauptstadt Schwerin erstellt - war bis Ende 2014 der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit. In diesem Modellvorhaben wurden nach dem Umbau und der Modernisierung des verbleibenden Bestandes sowie einem ergänzenden Neubau mit 38 Wohnungen völlig neue Wohnqualitäten etwickelt. Um die Umsetzung des Gesamtkonzeptes zügig fortzuführen und um einheitliche Eigentümerstrukturen in angrenzenden Wohnquartieren zu erreichen, wurde 2015 ein Wohngebäude von der städtischen Wohnungsgesellschaft erworben. Nach Freizug des Gebäudes erfolgt ab Juli 2015 der Rückbau. Die Umbau- und Modernisierungsarbeiten werden bis Mitte 2016 abgeschlossen sein.

Mit dem Neubauvorhaben Waisengärten in der Nähe des Schlosses und am Schweriner Inensee setzt die Genossenschaft die Erneuerung des Bestandes in attraktiven Wohnlagen mit 19 Wohnungen fort. Das Wohnhaus wird ab Juli 2016 an die zukünftigen Mieter übergeben.

Ein weiteres Neubauprojekt mit hohem Nachfragepotential wurde in Teilen erschlossen und befindet sich in Bauvorbereitung. Die Stadthäuser werden in der Weststadt auf dem ehemaligen Geschäftsstandort entstehen.

Die kontinuierliche Arbeit der vergangenen Jahre führte nicht nur zu einer wirtschaftlichen Konsolidierung und positiven Entwicklung der Genossenschaft, sondern auch zu einer stärkeren Wahrnehmung in der Öffentlichkeit. Von unseren Mitgliedern erfuhren wir dafür Zustimmung und Rückhalt.

Unter Leitung des Vorstandes waren 63 Arbeitnehmer am 31.12.2015 beschäftigt, davon 33 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich und 15 Mitarbeiter im technischen Bereich (einschließlich der Hausverwalter). Weitere 15 Mitarbeiter waren in der Regieabteilung (einschließlich Hausmeister und Reinigungskraft) beschäftigt.